曾经的房贷提前还款潮对各银行形成了巨大的压力，同时也让各贷款中介赚取了暴利，同时各银行的经营贷和消费贷也实现了超常规发展。
当时，麒鉴说不断地呼吁提前偿还房贷的人如果有多余的资金，一定要提前还贷；如果是从贷款中介借款，一定要谨慎；而如果你是通过经营贷和消费贷进行转换，要防止政策性违约风险。但很多人不以为然，觉得银行既无法察觉，也不可能会处罚。
如今，金融监管第一次明确：如果个人经营贷被挪用于房地产领域等，借款人应承担违约责任。这也意味着那些通过个人经营贷和个人消费贷进行房贷置换的将可能面临重大的违约责任。
第一条 个人经营贷和消费贷流入房地产的金额到底有多大？说出来触目惊心
从2020年涌现的房贷提前还款潮，到2022年下半年“提前还房贷”屡掀高潮。2023年一季度，仅工商银行按揭贷款的提前还款量就达到1600亿元，2023年上半年17家A股银行期末个人住房贷款余额减少的有8家， 其中，建设银行、交通银行、招商银行等存量房贷大行的余额下滑靠前，分别减少729.04亿元、158.21亿元和106.46亿元。交通银行的个人住房贷款较上年末减少158.21亿元，降幅1.05%，在客户贷款中的占比较年初下降1.54个百分点至19.20%。考虑到上半年新增房贷对冲，真实提前还贷规模可能更大。
直到2023年9月下调存量房贷利率以后，提前还款潮大幅度下降，房贷的提前还款风波终于有了结果。
第二条 提前还款潮中最傻的是那种通过贷款中介提前还款的
一些提前还款的房贷人，是在贷款中介的忽悠下想提前全部偿还房贷的，然后再通过新的房贷进行转换。
但是这里需要解决几个根本性的问题：
一是房贷中介不是慈善机构，并不是无偿的帮忙提前还贷，通过房贷中介垫付的房贷偿还资金成本也是非常高的，有的甚至年化利率在24%也非常多；有个朋友就看到了人家也还贷的宣传，以为可以节省几十万，结果房贷中介仅手续费就提前收几十万。但有的人却往往会相信贷款中介的宣传，花费了更多的费用而不自知。
二是房贷中介帮助你提前偿还房贷会收取另外一些各种费用，这些费用也会大大加大转换成本；有的房贷中介会收取评估费、手续费、各种不知名的费用，让你防不胜防。
三是如果在提前偿还贷款和再贷款之间出现大的偏差，那么需要付出的成本会更高。有的人通过贷款中介提前偿还了房贷，但后续的房贷却没有贷款下来，从而一直由贷款中介的资金垫付，而资金成本在18—24%。
因此，当时麒鉴一再明确提示，如果是你没有足够的闲置资金提前还贷，只是单纯地想通过贷款转换成低利率的贷款，你完全可以向其他银行申请新的房贷，通过新的房贷进行转换，而不要通过房贷中介进行转换。这一点一定要成为一个明确的原则。
第三条 随着房贷的提前还贷潮，个人经营贷和消费贷获得了非常高速的发展，其真实用途存疑
由于房贷利率与经营贷和消费贷利率之间存在利率差，有的甚至存在2%以上，因此，希望通过经营贷、消费贷进行房贷转换就成为一种捷径。
从个人经营贷和个人消费贷的过快增长也能看出一二：
2020年末本外币居民经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%，增速较上年末高出7.5%；全年增加2.27万亿元，同比多增1万亿元。而人民币房地产贷款余额为49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落。
2021年末，居民本外币经营性贷款余额16.22万亿元，同比增长19.1%，全年增加2.6万亿元；居民消费性贷款余额54.89万亿元，同比增长10.7%，全年增加5.32万亿元。
2022年末居民本外币经营性贷款余额18.9万亿元，较上年增加2.68万亿元，全年增加2.68万亿元；住户消费性贷款余额56.05万亿元，较上年增加1.16万亿元。
2023年三季度末，居民本外币经营性贷款余额21.89万亿元，同比增长18.2%，增加2.97万亿元。
我国居民个人经营状况在下降、消费并没有完全恢复性增长，但个人经营性贷款和消费性贷款却有如此大的增长，难道不是经营贷和消费贷的贷款用途存疑吗？
第四条 部分个人经营贷款和消费贷款违规流入房地产已经成为公开的秘密，为此一些银行机构还受到了监管处罚
部分个人经营贷和消费贷违规进入房市，并成为房贷提前还款的一部分。这一点并不是什么秘密，一是一些贷款中介诱导人们提前还贷的套路就是通过经营贷利率和消费贷利率与房贷利率比较以说明提前还贷可以节省几十万。二是监管部门一再对个人经营贷和消费贷违规进入房地产市场的银行进行处罚。
央行早就对2020年经营贷出现了快速增长可能违规进入了楼市提出明确的意见，2020年1月份监管部门也明确强调，严防信贷资金违规流入房地产领域。
2021年年1月份银保监管系统针对银行机构共计开出了460张罚单，其中涉及“信贷资金被挪用“的罚单累计66笔，被处罚机构43家、被罚相关责任人32人，处罚金额合计2562万元。其中涉及房地产市场的罚单29张，其中不乏百万元级别的大额罚单。
同时，上海、北京两大一线城市先后发文，明确重点打击个人消费贷、个人经营贷资金违规用于购房现象，从购房资金端进行管控。要求各商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，严禁通过消费性贷款和经营性贷款违规将贷款资金进入房地产。
北京银保监管部门要求各银行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否有导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题，并要求银行发现问题立即整改并加强内部问责处理。
2022年11朋，银保监管部门公布了8张行政处罚罚单。其中，5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款、个人消费贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。此次，银行被罚款金额总额超过千万，多名相关责任人被警告。交通银行湖北省分行副行长、建设银行深圳市分行副行长，对个人消费贷款违规流入房地产市场负有责任被予以警告。
这样的转换面临巨大的违规成本和风险，一旦出现违规银行可能全部提前收回房贷的风险。2023年3月因借款人的经营贷被监管部门查出实际为房贷，而被银行告上法庭，要求立即偿还本金、利息和罚息，否则将会拍卖房产还债。
2022年12月20日，中国银保监会消费者权益保护局发布了《关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示》，明确指出将房贷置换为经营贷的操作隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。
第五条 监管部门终于有了明确的说法：个人经营贷被挪用于房地产领域等 借款人应承担违约责任
麒鉴曾经一再强调，经营贷和消费贷转房贷这样的转换面临巨大的违规成本和风险，一旦出现违规银行可能全部提前收回房贷的风险。2023年3月因借款人的经营贷被监管部门查出实际为房贷，而被银行告上法庭，要求立即偿还本金、利息和罚息，否则将会拍卖房产还债。
2022年12月20日，中国银保监会消费者权益保护局发布了《关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示》，明确指出将房贷置换为经营贷的操作隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。
现在，金融监管部门明确了经营贷和消费贷如果用于房地产领域应该承担违约责任。那么，违约责任是什么呢？
近日，国家金融监督管理总局有关司局负责人就《固定资产贷款管理办法》《流动资金贷款管理办法》《个人贷款管理办法》答记者问明确：
第一是贷款人应在合同中与借款人约定，借款人出现未按约定用途使用贷款等情形时，如个人经营贷被挪用于房地产领域等，借款人应承担的违约责任，以及贷款人可采取的提前收回贷款、调整贷款支付方式、调整贷款利率、收取罚息、压降授信额度、停止或中止贷款发放等措施，并追究相应法律责任。可见，违约责任包括提前收回贷款，调整支付方式即可能更多的是委托支付，调整贷款利率即上调贷款利率，收取罚息，压降授信额度、停止或中止贷款发放等，这实际上是给了银行在处理经营贷和消费贷违规流入房地产领域时以更大的处罚权。
第二是贷款人应健全贷款资金支付管控体系，加强金融科技应用，有效监督贷款资金按约定用途使用。发现借款人挪用贷款资金的，应按照合同约定采取相应措施进行管控。这是明确了银行的贷款管理责任，要能够有效地监管资金用途，如果发现贷款资金被挪用要及时采取措施，否则将会受到监管处罚。
很多朋友不相信经营贷和消费贷转换成房贷以后，银行会提前收回贷款，现在金融监管已经明确可以提前收回贷款，因此，贷款用途的转换风险越来越大。你还认为可以用经营贷和消费贷替换房贷吗？风险已经走向了我们，如果你还没有认清将可能受到非常大的损失。（麒鉴说银行）
